Земля

Есть работа Яскевича на эту тему, в которой он доказывает, что на расстоянии 110 и более километров от МКАД различие между РС ЗУ на праве аренды и на праве собственности пропадает. Это происходит потому, что застройщику становится не важно, на каком праве ему предоставлен участок, лишь бы было право построить здание и продать. Если Вы оцениваете участок в ходе оценки недвижимости затратным подходом, то нужно также иметь в виду, что там РС земли имеет смысл не просто земельного участка на праве аренды или собственности, а затрат, связанных с возможностью что-то на этом участке построить. А такая возможность связана с получением соответствующих разрешений и согласованием технических условий на подключение коммуникаций. С точки зрения доходного подхода право аренды на 49 лет отличается от права собственности максимум на дисконтированный поток доходов от 50-го года до бесконечности, а это небольшая сумма, т.к. дисконтирование на 49 лет обесценивает любой платеж, тем более, что в реальности на 50-ом году вполне можно будет продлить договор аренды. В практике же РФ есть и иные соображения. Так, если Вы оцениваете для приватизации, то лучше не вносить понижающих поправок. Если для залога, то лучше внести.

Ну, это верно, добавьте в аннуитет и налог этот тоже и к цене капитализированный этот же налог, но это уже мелочи.

Ну а мне представляется иначе. Смотрите, если по моему участку никто не ходит и мне эта часть самому не нужна, то я вскопаю и посажу там, ну, клубнику. И участок будет приносить пользу. А если ходят, то это же навсегда, и всегда у меня не будет возможности как-то использовать эту часть, если как путь куда-то она мне не нужна. Если и мне нужна, то 1/2, а если мне эта часть дорожки не нужна, то да, он покупается, а я за него платить не стану, т.к. эта часть мне не нужна в том виде, в каком она существует при сервитуте. Имея в виду, что сервитут в будущем может быть прекращен, предпочтительнее аннуитет, но это уже детали.

Сложно отвечать на такой вопрос, не имея перед глазами цельной картинки ситуации. Скажем, если есть проход, значит, там будет тропинка или даже дорожка, утоптанный или даже замощенный участок территории, который иначе мог бы использоваться в качестве грядки. Таким образом, не нужная владельцу участка с колодцем часть тропинки изымает часть его участка из пользования по назначению "огород", и сервитут может означать единовременную выплату РС этого кусочка по цене 1 м2 ЗУ * Площадь.

С другой стороны, если к колодцу ранее существовал, например, тротуар и он также востребован теперешним владельцем, то тогда Ваша идея разделить пополам но уже стоимость ЗУ и стоимость сооружения части тротуара за вычетом износа может быть применена, как и преобразование этой стоимости в порядке аннуитета.

1. Но ведь Вы определяете рыночную ставку аренды, т.е. ту ставку, которая либо имеется, либо сформировалась бы на рынке для таких участков, а на рынке присутствуют в основном плательщики налога на землю. И разве для администрации существует свой рынок земли?
2. Метод обратной капитализации более верно называть методом амортизации, и под таким названием он имеется в сети, но чаще излагается в рамках бух.учета. Оценщики же просто используют формулу доходного подхода РС = NOI/R, отсюда по правилам математики NOI=РС*R, А ставка аренды равна NOI + Затраты арендодателя

Тут у нас в оценке всегда возникает путаница за счет того, что оценщики редко понимают, что они считают. В затратном подходе мы оцениваем сколько стоит построить данное здание за вычетом износа. А чтобы построить здание, в реале нужно получить разрешение на строительство, это по ЗК РФ делается сегодня путем организации аукциона, а вот права потом оформляются по-разному, т.к. застройщику не всегда нужна собственность, ему и аренды хватит. Он заплатит наибольшую цену за право строить и начнет.... Что он начнет? Он закажет проект, за это денежка... Он привяжет этот проект к площадке, тоже денежка, он согласует тех.условия на подключение к сетям строящегося дома, за это большая сегодня денежка. И вот это всё мы и называем права на участок. Так что, с точки затратного подхода совершенно не важно, какие там у Вас права на участок, к затратам при строительстве это не имеет никакого отношения.
Дальше, вот у Вас аналоги и там собственность. А вот зависит ли от этого стоимость здания? Я уверен, что нет. Вот Вы спросите, какая в этом районе ставка аренды земли и ставка налога на землю и Вам скажут, что они одинаковы. Т.е. вообще-то совершенно безразлично для рынка, в аренде земля или в собственности, тут не Сочи, тут не Москва, чтобы с Земли кто-то сносил здания.... Поэтому давно установлено, что для РС домов в провинции вид прав на землю не имеет никакого значения.
К сожалению, те, кто проверяет у нас отчеты, не всегда об этом знают и могут делать замечания, если не внесены поправки. Но правда жизни в том, что не надо вносить поправку на вид прав на ЗУ, т.к. есть только одно право: право занимать данный участок своим зданием, и если оно не ветхое, если к нему не тянутся щупальца властей, то между правами аренды и собственности нет различия. А вот если ставка аренды выше ставки налога, тогда поправка проста: Поправка= - (Ставка аренды-Ставка налога)/Ставка капитализации. Всё.

Если Вы ведете речь о земле, высвобождаемой вследствие переноса ранее расположенных на ней предприятий за черту города, то на эту тему есть хорошая статья http://www.mega-e.su/view_post.php?id=173
Если Вы имеете в виду что-то иное, то уточните, что именно.

Ну вот, не угадал :( Впрочем, по большому счету что-то общее между этими ситуациями имеется. Сдавая в аренду такой участок земли муниципалитет, фактически, сдает в аренду коммерсанту людские потоки, сформированные в этой части города системой городских коммуникаций. Проще говоря, чтобы в этом месте появились наблюдаемые там потоки людей, нужно было построить данный город. В городе есть много похожих объектов. Например, это переданные в аренду участки под автостоянки, которые также зависят от окружающей застройки или это территория рынков, пусть, не центрального рынка, но часто в городе есть небольшие площадки, где ведется торговля с лотков, из киосков и т.п. Учитывая, что ценность представляет не сама земля, а проходящие мимо потенциальные клиенты, поправки должны вноситься на плотность потока этих самых клиентов. Ну и в общем, эту оценку можно сделать верно, но трудно, или легко, но не совсем верно, или совсем легко и неверно. Начнем с конца: можно умножить на ставку капитализации кадастовую стоимость земли добавить замельный налог и это будет ставка аренды; можно найти ставки аренды торговых участков стихийной торговли и усреднить; ну и можно искать аналоги и зависимость ставки от плотности потока пешеходов, но это трудно, конечно. Часто в таких улучаях бывает, что результат известен. Например, может быть известно, какая ставка аренды была прошлым летом. Учитывая, что мы сегодня немного вышли из кризиса, можно прибавить к той ставке 15% и выйти на ставку капитализации, а потом её как-то обосновать....

Я думаю, что участки со сроком аренды 49 лет не аналоги в данном случае, т.к. срок инвестирования 49 лет означает почти что собственность. Для меня, например, это срок всей экономической жизни моих детей, не говоря уже о моей жизни. Да и там, после 49 лет, вряд ли отберут землю.... А срок 5 месяцев, очевидно, означает, что землю через этот срок скорее всего отберут, а это означает, что горизонт инвестирования мал. Где это встречается? Ну, например, рестораны в летний период ставят снаружи почти на улице столики, туда клиенты выходят с блюдами им, клиентам, это нравится, если город туристический, то приток клиентов есть куда посадить. Какой тут метод? Тут метод от стоимости посадочных мест. Т.е. вот внутри есть столики, чтобы их поставить, придется арендовать помещение, но снаружи такие же столики и тоже в сезон занятые, значит метр снаружи летом почти то же, что и метр внутри, и ставка аренды у него должна быть такая же. Но там начинает сезонность играть, т.к. бум спроса не все пять месяцев, в первый месяц так, понемногу.... А Вам нужна средняя ставка, т.е. кривая загрузки спрямляется в пярмоугольник с основание 5 месяцев и высотой такой, чтобы совокупная аренда была равна площади под кривой загрузки по месяцам. Вот Вы этого не написали, деталей, я имею в виду, я может угадал, а может нет. Всегда надо описывать детали, чтобы картинка была, а не просто вопрос.

В общем случае, конечно, консультация грамотного юриста (ознакомившегося с имеющимися документами и описанием ситуации с Ваших слов) и при положительном прогнозе юриста обращение в суд. Количество справедливых решений при удалении от Москвы растет. Решение суда власти может обязать оформить права аренды или собственности на земельный участок. Сейчас в преддверии выборов 4 марта власти прогибаются под общественный протест, так что если Вы не одни в таком положении, то мобилизуйте соседей, ещё месяц у Вас есть. И конечно, раз власти тормозят оформление документов, значит, имеют личный шкурный интерес к Вашему участку, т.е. это повод активизировать усилия. Конкретных рекомендаций дать не могу, т.к. не знаю конкретной ситуации.