Мисовец Василий Григорьевич,
начальник отдела оценки и экспертизы ООО СФ РосЭксперT ЗАДАТЬ ВОПРОС

Сбоку бантик

86 10.05.2012
Ольга
Василий Георгиевич расзьясните пожалуйста по расчету восстановительной стоимости (сб. УПВС).
Почему на все строения (дом, баня, гараж, навес) в тех.паспорте индекс перехода цен 57,45 (на 2006г.), а на забор 7,96??
Я понимаю, что 57,45 - это индекс 84г. х тер.индекс х индекс 91г. х индекс на дату оценки.
Какой тогда индекс не учитывается при расчете забора???
Мисовец
Я далек от мысли, что БТИ всё верно делает в техническом паспорте. Вполне возможно, что они просто ошиблись, когда оформляли эту строчку. Но другой вариант может состоять в том, что этот забор был сделан позже и его стоимость взяли не из 1969 года, а реальную из года его постройки и теперь индексируют её от какого-нибудь 2001 года, вот и получается индекс 7,96, а может расценку на забор взяли из справочника Ко-Инвест тоже близкого года. Чтобы во всем этом разобраться, надо видеть весь рассчет, а Вы сообщили не так много.
79 25.04.2012
Ольга
Добрый день! Заказчик Админ.района, в сентябре 2011года продавалось здание сельского клуба с аукциона, не продалось.Оценку делала другая фирма, теперь они обратились к нам за оценкой.Мой вопрос: им надо ОЧЕНЬ продать, значит необходимо снижать стоимость,где в отчете это указать или есть источник,где можно почитать.С уважением, и заранее спасибо, Ольга.
Мисовец
Самый верный способ - српосить у закзчика, сколько они хотят, т.е. какая им нужна стоимость, может быть, у них уже есть клиент, с которым они договорились. Это простая заказная оценка. Если делать три подхода, то искажать рынок придется во всех трех: на затраты брать больше износ; доходы занижать, ставку капитализации завышать; аналоги искать подешевле или придумать их.... Не думаю, что этому надо учить оценщика, так что вопрос у Вас весьма странный. Хотите оценить ниже, оцените ниже, но помните, ответственность за отчет несете Вы, а не я и не заказчик.
66 10.04.2012
Иван Александрович
Здравствуйте Василий Григорьевич!
Столкнулся впервые с интересным казусом.
Необходимо оценить квартиру для реализации на открытом рынке, на которое имеется обременение в виде проживающих в ней лиц. По решению суда за ними сохранено право проживания в данной квартире пожизненно (суд.решение). В связи с данным обстоятельством, квартира будет реализовываться только с обременением в виде проживающих в ней лиц (в т.ч. и несовершеннолетними), что ограничивает круг потенциальных покупателей и привлекательность данной квартиры и сказывается на рыночной стоимости квартиры. Но как данное ограничение рассчитать и обосновать? Заранее благодарен!
Мисовец
Я думаю, рынка таких квартир нет, т.е. отказ от сравнительного, затраты тоже изрядно обесценены тем фактом, что здание построили, но квартира в нем нам не принадлежит.... Но вот доходный подход рулит: т.к. покупатель купит что? Он купит право брать с проживающих социально обоснованную арендную плату. Весь вопрос какую, ту, которая свойственна муниципальному жилью в порядке найма и не больше, или рыночную, как в коммерческом секторе? На этот вопрос надо найти ответ в законодательстве, т.е. в Жилищном кодексе, может быть в местных постановлениях на эту тему, тут надо думать. Ну и дисконтировать этот долгий денежный поток за всё время жизни квартиры по безрисковой ставке. Но не забыть учесть а). амортизацию имущества; б). расходы собственника по содержанию имущества в порядке;
Кроме того, купив квартиру, покупатель может получить льготу по налогу на прибыль, если он предприниматель, то для него это может быть некий плюс.
В общем, говоря кратко, тут в Вашей задаче явно имеется некий пучок правомочий и обязанностей собственника, а значит, тут нужно сначала глубже понять юридические стороны этой задачи, а потом уже оценивать.
Я бы начал с собирания норм и судебной практики.
64 28.03.2012
Галина Алексеевна
Здравствуйте, Василий Григорьевич!
При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и рыночной стоимости арендной ставки этого же объекта одинакова ли величина рисков?
Мисовец
Видимо вопрос заключается в учете рисков в ставке капитализации, определяемой кумулятивным методом. Если так, то я далек от мысли, что рыночную ставку капитализации для недвижимости можно получить таким образом. Что такое ставка капитализации? Это отношение чистого дохода будущего года эксплуатации объекта оценки к его рыночной цене. От чего зависит чистый доход: это выручка минус расходы, и совершенно ясно, что обе эти величины могут зависеть от массы обстоятельств, например от того, установлены ли в здании счетчики потребляемого тепла или собственник платит за тепло по нормативам. Другая величина, цена, также зависит от множества обстоятельств, например, известно, что здания на городских перекрестках стоят дороже, чем на красной линии но на улице. Это значит, что ставка капитализации, как отношение дохода к цене, разная для двух рядом расположенных зданий одного типа. Тем более, ставки различаются для помещений разной площади, этажности, качества отделки и планировки. Поэтому нет никаких шансов получить рыночную ставку капитализации путем сложения некой безрисковой ставки и неких рисков. Часто из отчета вообще сложно понять, о чем хотел сказать оценщик, который описывает, например, риск изменения законодательства. Ведь Дума постоянно вносит правки в разные законы, а вот стоимость какого-нибудь магазина в провинциальном городке на это не обращает никакого внимания, зато если летом там сезон, а зимой наоборот, то летняя ставка капитализации отличается от зимней. Так что даже не знаю, что Вам ответить, скорее всего риски просто не имеют никакого отношения к делу.
24 21.11.2011
Ольга
Спасибо за поддержку Василий Григорьевич.
Для меня не то, чтобы просто угроза, это уже 2-годичный ужас... Оценку делала для преимущественного права выкупа.
Цена объекта была мною даже занижена (я всегда переживала, что у прокуратуры возникнут вопросы к низким ценам), а на меня подали в суд арендаторы, что я завысила стоимость!?! Я была уверена, что в суде все по справедливости, а оказалось, кто платит... Судья сказал, что ему жалко этих арендаторов, ведь раньше эти помещения раздавали даром, а сейчас выкупать приходится.
Я член РОО и меня моё же РОО утопило в экспертизе. Я просила: "Сделайте по совести хотя бы экспертизу рыночной стоимости объекта", но нет... На мои замечания в суде к эксперту, руководитель РОО, ответил, что такой информацией располагал оценщик (например, что эксплуатационные расходы в помещении 460кв.м.(в т.ч. подвал 200кв.м.) составляют 35 000 в месяц, а состояние его далеко от отличного). Мне руководитель РОО предлагал мирно проиграть это дело (ведь ему меня так жалко).
В суде шло два параллельных дела. Я уже по одному делу проиграла (ВАС надзорную жалобу отклонил).
По второму делу, учитывая полученный опыт, еще бьюсь. Было 2 экспертизы на достоверность отчета, которые признали неверными (а эксперту оплатили, и проигравшему придется за них заплатить), вот теперь ждем заседания, где будет представлено еще 2 экспертизы на достоверность моего отчета. Одну я заказала, одну истец....И боюсь, что если мой отчет признают недостоверным, то до экспертизы рыночной стоимости объекта (хотя бы здесь доказать стоимость объекта) меня не допустят, скажут, что теперь я третье лицо.
А к земле постоянный вопрос о несоответствии затратного подхода ФСО №1 п.15.
Мисовец
Если Вас пытаются уличить, что Вы результат завысили, то в этом контексте странно Вам предъявлять отказ от оценки земли, ведь если + земля, итог стал бы ещё выше. Я бы так и защищался от таких обвинений. Третьи лица также имеют все права в суде, за исключением некоторых (см. ст. 42-43 ГПК). Поэтому защита с признанием Вас третьим лицом не должна прекращаться. Ваша задача, насколько я понимаю, доказать, что Вы не завышали стоимость. Подтверждайте это аналогами того периода, в т.ч. выкупом иных помещений. Что касается СРО, то СРО никогда не защищают рядовых своих членов, поэтому если у Вас есть возможность обойтись без СРО, то стоит подумать об этом. И, я думаю, что нужно проверять не отчет на соответствие, а результат оценки, т.е. доказывать, что стоимость не завышена, повторюсь: доказывать аналогами. Желаю успехов.
20 17.11.2011
Татьяна
Добрый день! Вот опять я к Вам за помощью... столкнулась с такой ситуацией: Был земельный участок, получили разрешение на строительство жилого дома одноквартирного, взяли под это дело кредит. Но не известно из каких соображений начали строить на этом участке 5-этажный жилой дом, построили 3 этажа и получили письмо из городской администрации о запрете строительства. Теперь Фонд поддержки предпринимателей, который кредитовал данный объект, заказывает оценку. Говорят будут с заемщиком заключать мировое соглашение и договариваться с администрацией о разрешении на достройку данного объекта. Просят посчитать рыночную стоимость земельного участка с недостроем (тех.паспорт изготовили). Имею ли я право считать данный недострой как 5-этажный жилой дом (в доходном подходе получить доход от продажи достроенных квартир)? либо объект подлежит сносу? как быть в такой ситуации?
Мисовец
В такой ситуации заставьте заказчика Вам в задании на оценку в качестве допущений, на которых должна основываться оценка в порядке пп. з пункта 17 ФСО-1, написать один из двух вариантов (снос или продолжение строительства) и в зависимости от того, что они напишут, считайте такую стоимость. В порядке пункта 11 ФСО-1 проверяющие согласятся в таким допущением. Ну и все проблемы решены. В доходном подходе у Вас будет не только доход, но и расходы на достройку и расходы на борьбу с администрацией, надеюсь, Вы это понимаете, просто в вопросе написали кратко.
13 19.10.2011
Анна
Выкупили землю под ИЖС. Через год оказалось, что это памятник природы и строиться на этой земле нельзя. Хотим идти в суд, исходя из чего производить расчеты, чтобы понять сколько примерно нам надо требовать?
Мисовец
Сначала Вам нужно определиться, что Вы будете требовать. Например, если Вы заключили договор под влиянием заблуждения, Вы можете настаивать, что если бы Вы знали, что строить тут нельзя, то не заключили бы сделку. Если Вас об этом не уведомили, то Вы имеете право: а). на расторжение договора купли-продажи и возврат суммы договора. б) на возврат задатка, если он был, в двойном размере, в). на взыскание пени за неправомерное пользование Вашими средствами по ставке рефинансирования центробанка за период пользования. г) на компенсацию тех издержек, который Вы понесли на оформление сделки.
Если Вы не хотите расторгать договор, а хотите взыскать ущерб, не возвращая участок, то тут Вам понадобится оценка разницы стоимости участка под ИЖС и участка - памятника природы, а сами Вы это не посчитаете, нужен грамотный оценщик, а для этого его нужно найти. Но эта разница будет не обязательно в Вашу пользу, тут нужно изучать рынок.
Темы вопросов