Алексей
Уважаемый Василий Григорьевич мне очень понравилась Ваша поправка на масштаб. (нашел ее на Украинском сайте). Хотел ее применить для расчета разницы в площади земельных участков, но получается, что в случае, когда площадь аналога больше площади объекта оценки поправка получается понижающая, хотя по логики вещей если площадь аналога меньше, чем у объекта, то поправка понижающая, а если у аналога площадь больше, то поправка повышающая. т.е. с уменьшением площади цена квадратного метра должна нелинейно расти. Возможна я не правильно применил Вашу поправку или неправильно списал формулу с сайта. Не могли бы Вы мне указать на ошибку в применении Вашей формулы. Заранее благодарен Вам за ответ, с уважением Алексей.
Далее текст который я нашел на форуме:
Невідповідність площі об’єкта аналога до площі оцінюваного об’єкта обраховується за правилом: Со = Ца х К, де коефіцієнт К визначається за формулою:
якщо Sа< Sо, то К=(Sa/So)^(0,1*So/(Sa+So))
якщо Sо< Sа, то К=(Sa/So)^(-0,1*Sa/(Sa+So))
де Со – скоректована вартість об'єкта оцінки,
Ца – ціна пропозиції аналога;
Sа - загальна площа аналога;
Sо - загальна площа об’єкта.
Коефіцієнт заторможування ціни (0,1) визначений емпірично.
Мисовец
Здравствуйте, Алексей
Тема поправки на масштаб не такая простая, чтобы можно было её отразить в одной формуле. Давайте порассуждаем: если участок слишком мал для разумного применения, то его ликвидность низкая, и если его не удается разумным образом присоединить к соседнему участку, например, собственник этого соседнего участка не хочет, то 1м2 такого участка может стоить дешево. Но вот другой пример: 2 м2 в торговом центре большого города под банкомат стоят дорого, потому что там речь не о площади, а о потоках клиентов, к которым эти 2 м2 дают доступ коммерсанту. Т.е. цена определяется обстоятельствами, ведь банкомат можно установить и на улице на перекрестке двух важных улиц.... Но пусть наш малый участок где-то на окраине и не имеет потоков клиентов, тогда цена 1 м2 мала и с ростом площади она будет расти в соответствии с меняющимся НЭИ.
До какой поры будет этот рост? Ну, до той, пока участок по площади не станет оптимальным под данное НЭИ с точки зрения большинства покупателей. Это будет максимальная цена метра.
Что будет, если площадь станет расти дальше? Цена 1м2 сначала будет стабильна, ведь нет точного значения оптимальной площади на рынке, но потом она начнет медленно снижаться. Прежде всего оттого, что если Вам нужен, например, участок 100 м2, то Вы не захотите платить сеголня в 2 раза больше за 200 м2, а потом продавать остатки, тем более, что их ещё нужно отделить, оформить и т.п., а это время и затраты. Отсюда возникает нелинейная кривая снижения цены метра с ростом площади после прохождения точки оптимума. Но так ли прост этот участок кривой? Не совсем, если 100 м2 хватит, чтобы построить небольшой магазинчик, то на 500 м2 можно построить большой магазин, а на 2000 м2 можно построить небольшой торговый центр и т.п., т.е. на этой кривой падения есть свои взлеты.
Та формула, что Вы привели, отражает моё понимание вопроса многолетней давности. Число 0,1 в ней может быть и существовало в моем городе на ту дату, но нет никаких оснований считать, что оно действует в Украине в 2012 году. Проще взять Ваши аналоги и нарисовать график: Ln(Цена/S) от Ln(S) и посмотреть, что там получится. Если верно собраны аналоги, то Вы видите некий тренд, а если, например, цены отличаются не только площадью, но и местом расположения, которое, надо сказать, тоже влияет на цены, то увидите не один тренд....
Вот это и будет первый шаг к пониманию масштабной поправки на Вашем рынке в 2012 году. Успехов!
