Иван
Уважаемый Василий Григорьевич!
Направляем Вам выписку из одного из наших отчетов по обоснованию начальной цены аукциона. Данное обоснование КУИ района не принимает, ссылаясь на то, что начальная цена аукциона должна быть равна рыночной стоимости земельного участка. Выскажите свое мнение.
Организаторы торгов в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков п. 2» (с изменениями от 29 декабря 2008 г.) «определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы». В процессе оценки, в соответствии с договором на оценку объекта оценки, определялась рыночная стоимость объекта оценки п. 6 Федерального стандарта оценки № 2 "Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255 «… при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей».
Определенная выше в отчете об оценке объекта оценки рыночная стоимость может быть принята в качестве начальной цены аукциона только в том случае, если время экспозиции объекта оценки не менее величины публичной оферты. Время экспозиции при проведении аукционов по совершению сделок с земельными участками составляет 30 дней (п. 8 Правил организации и поведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков), утв. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. №808, с изменениями от 9 декабря 2008 г. Фактическое время экспозиции определяется на основе мониторинга, используются данные риелторских фирм, занимающихся куплей-продажей земельных участков в данном регионе и зависит от характеристик земельного участка, его назначения, разрешенного использования, местоположения, транспортной доступности и т. д. Как правило, для земельных участков Московского региона оно составляет от 3 до 6 месяцев. В каждом конкретном случае время экспозиции определяется оценщиком по экспертным оценкам.
Специальных наработок по определению начальной цены аукциона продажи или арендной платы земельных участков нет.
Для определения начальной цены аукциона продажи или годовой арендной платы необходимо учесть снижение времени экспозиции объекта оценки до 1 месяца, особенности поведения потенциального покупателя при проведении торгов, а также прочие объективные показатели, отличные от рыночных условий.
Учитывая эти условия, начальная цена аукциона будет рассчитываться по формуле: ЦА = РС*Кл*Кn
где:
Кл-коэффициент, учитывающий фактор ограничения времени продаж;
Кn -коэффициент, учитывающий прочие объективные показатели, отличные от рыночных условий. Поскольку информации о их количественном влиянии на цену аукциона нет, принимаем коэффициент Кn=1 .
Оценка влияния фактора ограничения времени продажи. Кл=1-К вын.
К вын.– корректировочная поправка на вынужденность продаж (на нерыночные условия продажи).
Существует несколько методик для расчета коэффициента Квын. Проводим расчет коэффициента Квын. по методике С. М. Чемерикина, изложенной для оценки ликвидационной стоимости объектов недвижимости "Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости", при условии 0<Квын.<1.
Квын.=((t^э/t^эp)-2* tэ/tэp + 1) * Ко
где:
tэ-время экспозиции (реализации) объекта на торгах, составляет 1 (Один) месяц;
tэр-среднее рыночное время экспозиции объекта оценки: 3 (три) месяца;
Ко-максимально возможная корректировочная поправка. По данным Чемерикина С.М. максимально возможная поправка составляет: 0,8. Кл= (1-((1^/3^)-2*(1/3)+1)*0,8 = 0.6444
Кл = 0,6444
Тогда начальная цена аукциона составит:
2 960 000*0,6444=1 907 424 руб.
С уважением Иван.
Мисовец
Сначала следует сказать, что какую бы позицию я не выразил, а это Вам не поможет во взаимоотношениях с проверяющим. Мы все знаем, что государство – не эффективный собственник, но иногда упускаем из виду, что оно не эффективно не только на этапе эксплуатации имущества, но и на этапе его реализации. Методика приватизации не учитывает ни ликвидность, ни текущее состояние рынка, ни типичные потребности покупателя в данном сегменте рынка. Но закон строго требует продавать всё по рыночной стоимости, хотя мир давно приблизился к пониманию того, что рыночная стоимость, тут лучше говорить «справедливая», зависит от обстоятельств сделки. Ведь если в пустыне Вы встретите единственного покупателя, который за литр воды будет согласен купить у Вас то, что Вы можете продать, то стоимость всего, что Вы можете продать, будет стоить литр воды и эту сделку трудно назвать несправедливой в условиях пустыни.
Поэтому ответ такой: они не могут написать что-либо иное, над ними закон. Вы, как оценщики, это у нас широко распространено, пытались решать проблему клиента, а ему нужно, чтобы сделка состоялась. Тем, кто проверяет отчет не важно, чтобы сделка состоялась. Это большая проблема приватизации. Выход один: называть стоимость рыночной, считать её, как рыночную, а поставленных целей добиваться другими методами.
