Круглый стол «Оценка недвижимости в условиях кризиса». Доклад Лысухина И.В.

Лысухин Иван Васильевич, член экспертного совета ТРО РОО

Оценка коммерческой недвижимости в условиях кризиса.

В своем докладе я буду говорить только о доходном подходе, потому что рядом с такими акулами рынка опасно говорить о сравнительном подходе. Я предлагаю взглянуть на происходящие в экономике изменения с точки зрения расчета чистого операционного дохода объекта. Какие мы используем там показатели? Тенденции такие - арендная ставка снизилась, и в общем по рынку, и реальные цены сделок, потери от неплатежей увеличились, операционные расходы даже в рамках инфляционных процессов увеличились. В итоге мы получаем совершенно логичный результат: чистый операционный доход от объекта коммерческой недвижимости сейчас собственник имеет меньший, нежели это было раньше. Предлагаю подробнее рассмотреть каждую статью этого отчета.

Скидка на торг. Это свежее исследование Русской служба оценки, появилось оно буквально вчера, это второе исследование известного автора Марчука, оно было проведено именно для условий кризиса. Соответственно, когда мы приблизимся к этапу стабилизации, нужно будет все это пересматривать. Результаты этого исследования таковы: скидки на торг традиционно выше в секторе продажи, а не аренды, скидки выше в городах, в которых больше населения. Это объясняется тем, что рост цен на рынке недвижимости последних лет наблюдался именно в больших городах. Поскольку рост цен в больших городах шел быстрее и был больше, то владельцы, которые инвестировали в коммерческую недвижимость, могут из кризиса даже при большой скидке выйти с положительными результатами. Кроме того, на небольших региональных рынках есть запаздывание в реакции на экономические тенденции.

Перейдем к значению потерь в чистом операционном доходе. Я приведу в пример исследование по рынкам Африки, ближнего Востока и Европы. И здесь вывод аналогичен: увеличивается доля вакантных площадей в коммерческой недвижимости в Москве, Петербурге и странах Восточной Европы примерно на 10%. Существует также исследование, которое разделяет бизнес-центры по классам. Здесь мы видим, что доля вакантных площадей составляет 9-30% в зависимости от класса объекта. Более подробно с этими исследованиями вы можете познакомиться на сайте rb.ru.

Мы с вами уже поняли, какие потери несут владельцы в связи с наличием вакантных мест. Остается еще один очень важный вопрос: ставка капитализации. Как теперь инвесторы в Тюмени оценивают недвижимость по фактору доходности? Ставка капитализации - это отношение чистого операционного дохода объекта недвижимости к его цене. Следовательно, мы должны понять, как изменилась цена и частый операционный доход. Это нам поможет понять тот показатель, о котором рассказала Валентина Михайловна, - валовый рентный мультипликатор. В Москве в феврале 2009 года мы видим, что валовый рентный мультипликатор находится в диапазоне от 3,2 до 10%. Конечно, нам интересны показатели Тюменской области. То есть, Урало-Сибирский регион, как это называет информационно-аналитический центр «Эксперт-Урал», который собирает данные у региональных компаний. В Тюмени по всем сегментам коммерческой недвижимости наблюдается увеличение валового рентного мультипликатора. Если, допустим, в октябре инвесторы оценивали торговый центр в 6,2 его потенциального дохода, то сегодня эта цифра составляет 6,6. соответственно, коэффициент капитализации уменьшился, ведь он обратнопропорционален валовому рентному мультипликатору. Но, как это часто бывает в оценочной деятельности, ответ на один вопрос - это всего лишь следующий вопрос.

Теперь нам нужно выяснить, насколько уменьшился коэффициент капитализации. Например, возьмем офисное здание в 1 100 кв. метров. Арендопригодная площадь из этого - 840 кв. метров. Годовая арендная ставка - 9 400 рублей, это 780 рублей в месяц за квадратный метр. Потери мы оцениваем в 10% от потенциального дохода, который может принести объект. Операционные расходы владельца составляют 200 рублей в месяц - это 2 400 в год. Анализ рынка показывает, что такие объекты стоят порядка 60-80 тыс. рублей за квадратный метр. Стандартный операционный доход при этом составляет примерно 4,5 млн. рублей в год. Теперь мы этот чистый операционный доход попытаемся капитализировать. Обычно мы считали ставку капитализации как ставку доходности. При этом в качестве безрисковой ставки принимается ставка доходности федерального займа Российской Федерации, либо облигации Минфина США. Сейчас доходность даже по условным безрисковым вложениям увеличилась существенно. Если мы возьмем вложение в облигации федерального займа России в середине марта, с годовым сроком до погашения, это 10,6%. В этом случае мы будем получать примерно 38 тысяч рублей за кв. метр. Получается, что в рынок мы не попадаем. Конечно, у оценщиков возникает мысль, что нужно отказаться от доходного подхода и нигде его не показывать. На самом деле, возможно, региональная коммерческая недвижимость сильно переоценена. В жилой недвижимости ставка капитализации и вовсе составляет 3-4%. Это значит, что сегодня, покупая квартиру, вы собираетесь сдавать ее в аренду, то к вам вернутся деньги, затраченные на покупку этой квартиры, только через 25 лет.

Агарев Сергей Васильевич, член ТРО РОО:

Но существуют и другие методы расчета ставки капитализации, кроме доходного подхода. Например, рыночная экстракция.

Лысухин Иван Васильевич: Действительно, я планировал поднять эту тему. Я хочу вам показать, как можно считать динамику валового рентного мультипликатора. Март 2009 года - 6, 63%, октябрь 2008 - 6,16%. Если мы поделим сегодняшний валовый рентовый мультипликатор на такой же показатель другого периода, то мы увидим, насколько опережало изменение арендной ставки изменение цены. Если 6,63 разделить на 6,16, мы получим 1,08. Это и есть отношение скоростей изменения - арендная ставка упала в 1,08 раза. То есть, арендная ставка упала быстрее, чем цена, но это и логично, ведь рынок аренды более безболезненно переживает все изменения. Давайте представим себя владельцем офисной недвижимости. Мы ведь не будем продавать помещение, пока нас не заставят. В любом случае мы можем законсервировать объект: двери закрыть, за электричество не платить... В таком случае мы будем нести минимальные расходы. Если арендатор начинает нас шантажировать, просить о снижении арендной ставки, мы ведь все равно получим прибыль с нашей недвижимости, будем в плюсе. Это выгоднее, чем консервировать помещение. И мы легко идем на понижение арендной ставки.

Оценщики не навязывают рынку свое мнение - они изучают рынок и предлагают другим его участникам свои исследования. Нужно просто возвращаться к классическим методам, например, определению ставки капитализации методом рыночной экстракции. То есть, не нужно пытаться создать доходность, нужно просто делать снимок с рынка. В теории все выглядит просто: зная цену объекта, мы считаем чистый операционный доход. Мы можем либо реконструировать отчет, как рекомендуют нам классические издания по оценке, либо посчитать чистый операционный доход к потенциальному валовому доходу, это составит около 60-70%, и в последствие умножать потенциальный валовый доход на этот коэффициент.

В июне-июле 2008 года процент капитализации еще составлял 11-13%. И все замечательно работали - попадали в рынок.

Агарев Сергей Васильевич: Это для коммерческой недвижимости. А для жилой эта цифра всегда составляла 4-5%.

Лысухин Иван Васильевич: Да, но парадокс в том, что все это ниже безрисковой ставки доходности. Возможно, здесь просто работают другие принципы: вложение средств в недвижимость всегда надежнее ценных бумаг.

Я хочу процитировать Артемия Лебедева, который в своем блоге написал, что на западе факты бесплатны, а аналитика всегда за деньги, у нас же в России наоборот: аналитика бесплатна, а факты найти трудно. Современные аналитические исследования крупнейших международных компаний я легко могу найти. Исходя из этого, у меня к вам предложение, коллеги: давайте сами создавать факты! Мы действительно можем обмениваться полезной информацией об объектах недвижимости на просторах Интернета. Так мы сможем соблюдать требования закона, использовать три подхода к оценке недвижимости и обосновывать цифры.